楼市大力度减税来了!发生了什么?
日期:2019-03-13 浏览

楼市:两个大消息!

一、有媒体报道,东莞楼市迎来力度很大的减税!

近日,有消息说,自3月11日起,东莞二手房交易中个人所得税可按照全额2%的税率征收。《每日经济新闻》记者就此致电东莞黄江、塘厦税务分局和中介机构获悉, 3月11日起开始执行新政策,可以按差额20%或全额2%征收。具体采取哪种征收方式,由税务机关根据纳税人提供的资料来确认。

截至我发稿之前,还没见到官方证实,但是如果消息属实,东莞二手房交易的实际税率将会大大降低。

根据个税法,个人收入所得需要缴纳个人所得税,包含工资、劳务、利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得,只要是你个人取得的收入,都应该要缴纳个税,包含你地上捡到的1块钱,理论上都要缴税,当然父母给的除外,因为我国目前还没有遗产税,但是父母收入那部分是要缴税的。

而房产是目前中国居民资产配置的首选,居民卖房取得的收入自然也得缴个税,不过,与其他类型的个税比如工资不同的是,工资金额一般比较少,几千几万不等,税率有的是免征,有的是3%、10%左右,只要不是超高收入,税费一般都不算高。但是房产交易就不同,在一线城市,一套房的价格就达上千万。

理论上说,你卖房时的卖出价减去买房价再减去你住房时的维修支出,最后得到的差价就是应缴所得税,税率一般是20%。比如2010年你在深圳买一套房,成本价是400万,到了2018年你以1000万的价格卖出,这8年里,你的装修费、房贷成本等费用支出是100万,那么所需缴费的个税应该是(1000万-400万-100万)×20%=100万,可见,税费是相当高的。

不过,因为税率过高,现在很多城市普遍采用的是全额2%的税率征收,比如这套房的价格是1000万,乘以2%后就是需要缴纳的税费,这个20万的税费相比100万低了很多。

而在之前东莞二手房多是按差额20%的税率征收,现在东莞二手房个税可“二选一”差额20%或全额2%征收,是力度很大的减税!那么这对楼市意味着什么呢?

我在3月8日《楼市突然减税,释放了什么信号?》一文当中说过:2018年和2019年是中国减税的重要两年,2018年侧重在个人(个人所得税),2019年侧重在企业,包含增值税、企业所得税,在全国减税大趋势下,房地产相关税费当然不能例外。

早前,北上广深四大一线城市分别下调住房交易税费,增值税附加及印花税税率减半。但是这些税费在房地产相关税费当中是比较偏门的,不是主要的税,所需缴纳的税费也不算太高,增值税、契税和个税等几个才关键税种。

现在如果东莞楼市个税降低的话,虽然对东莞二手房交易人群来说税费会大降,但只是个别城市,更何况现在很多城市已经实行全额2%征收,本次东莞楼市减税对全国楼市影响有限,信号意义大于实质意义。

二、住建部长回应政府工作报告未提“房住不炒”,表示风向没变!

有记者问,今年政府工作报告没有强调“房住不炒”,是否意味着房地产行业监管调整?
住房和城乡建设部部长王蒙徽这样说,在各方面共同努力下,房地产市场总体保持平稳运行态势,市场预期也发生积极变化。一是住房成交面积增速放缓,二是住房成交价格总体平稳,三是住房市场预期逐渐趋于理性。
王蒙徽说,2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展,具体做到五个坚持: 第一就是坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;二是坚持住房市场体系和住房保障体系;三是坚持落实城市主体责任,因城施策、分类指导,把稳低价、稳房价、稳预期责任落到实处;四是调结构、转方式,大力培育租赁市场,重点解决新市民的住房问题; 五是保持政策连续性和稳定性,防止房市大起大落。

住建部长讲话有两个亮点,一是重申“房住不炒”,释放了2019年房地产继续调控的信号。二是表明保持政策连续性和稳定性,防止房市大起大落。注意这里说的是“防止房市大起大落”,过去两年我们听得最多的是“抑制房价过快上涨”,这说明房地产调控由原来的抑制房价大涨,转变为现在的既要防大涨,也要防大涨。主要是2019年的楼市环境发生了变化,现在有一些城市房价由涨转跌了。

上面我们说到的楼市局部减税其实可以理解为“防止房市大起大落”的表现形式之一,乐有家数据显示,东莞二手房2018年网签34408套,环比下跌32.1%;东莞二手房整体价格比较稳定,维持在15000元/平方米左右。所以这时候会有一些利好释放,比如降低楼市成本(房贷利率下调、楼市减税等),反之,当楼市有上涨压力的时候,调控政策则进一步收紧。

总之,像我之间说过的,2019年市场的主角是股市,而不是楼市,2019年,股市可参与“表现”的机会很多,动静不少,比如多层次资本市场建设(科创板)、新股发行制度改革(试点注册制)、退市制度改革、规范上市公司行业、投资者教育、长线资金入市、提高股权融资比重等,其中的每一项都深刻影响未来中国经济发展。

这个时候,楼市既然不是主角,那就不能抢了股市的风头,最好的办法是就是平稳,最起码今后大家交流的话题里谈房事的少一点,聊股市的多一点。

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